Charges d'urbanisme à Bruxelles et en Wallonie

Une charge d'urbanisme est imposée au demandeur en contrepartie de son permis : des travaux, une cession ou une somme d'argent. Bruxelles a un barème par m². En Wallonie, le CoDT n'en fixe pas et une réforme est en préparation. Pour estimer un foncier, la charge se calcule donc différemment selon la région.

Charges d'urbanisme à Bruxelles

La base est l'art. 100 du CoBAT et l'arrêté du Gouvernement du 26 septembre 2013. Justel n'indique aucune modification de cet arrêté.

Quand sont-elles obligatoires ? Au-delà de ces seuils (art. 5) :

• logements : 1.000 m² de superficie de plancher ;
• bureaux et activités de production de biens immatériels : 500 m² ;
• commerces et commerces de gros : 2.000 m² ;
• hôtels : 20 chambres ;
• parkings à vocation commerciale : 24 emplacements.

Combien par m² de plancher ? (art. 6)

• 50 euros pour les logements, 65 euros sur un terrain nouvellement affecté par la modification du PRAS du 2 mai 2013 ;
• 125 euros pour les bureaux, commerces et parkings visés ;
• 200 euros pour les bureaux au-delà du rapport plancher/sol de la zone ;
• 90 euros pour les hôtels.

L'art. 6 ne dit pas si le montant vaut pour toute la superficie ou seulement au-delà du seuil. Un commentaire du cabinet CMS (2014) retient le second calcul. Demandez la méthode à l'autorité avant de chiffrer un projet.

Réductions et exonérations.

• Réduction d'un tiers possible, par exemple dans un périmètre de revitalisation (art. 7).
• Exonérés notamment : logements encadrés et conventionnés, équipements, passage de bureaux vers le logement (art. 9).
• Pour le logement, le demandeur peut proposer de réaliser 15 % de logements encadrés ou conventionnés, même pour un coût inférieur à la valeur calculée. Cette proposition ne lie pas l'autorité (art. 10).

Délais. Les travaux financés par une somme versée doivent être entamés de façon significative dans les six ans du versement complet. À défaut, la partie non utilisée est restituée. L'autorité peut réaffecter la somme, et ce délai peut alors être prolongé une fois de deux ans (art. 12). Une garantie financière est prévue pour les charges en nature (art. 13).

Commune. Le conseil communal peut augmenter la valeur ou ajouter des cas par un PPAS ou un règlement (CoBAT, art. 100, § 3).

Où consulter le registre des charges d'urbanisme ?

Le CoBAT prévoit un registre public (art. 100, § 4). Il se trouve sur openpermits.brussels : la liste des dossiers avec charges, téléchargeable.

Un projet d'arrêté devait remplacer celui de 2013. Brupartners a rendu son avis le 22 février 2024. Nous n'avons pas trouvé de publication d'un nouvel arrêté.

Charges d'urbanisme en Wallonie

La base est l'art. D.IV.54 du CoDT et les art. D.IV.54/1 à 54/5, tels que modifiés par le décret du 13 décembre 2023.

• Principe. L'autorité peut imposer des charges dans le respect de la proportionnalité. Elles compensent l'impact du projet sur la collectivité, en tenant compte de ses impacts positifs.
• Nature. Voiries, espaces verts publics, logements d'utilité publique, constructions ou équipements publics, mesures favorables à l'environnement, ou cession gratuite.
• Trente logements neufs ou plus. L'impact non contrebalancé est compensé pour 40 % par des logements d'utilité publique, leur cession ou un droit de jouissance d'au moins 15 ans (art. D.IV.54/2, § 2).
• Somme d'argent. Possible si l'intérêt général est motivé. Les travaux doivent être exécutés dans les dix ans du paiement, sinon le solde est restitué (art. D.IV.54/3).
• Montant. Le CoDT ne fixe pas de barème. L'autorité peut comparer le coût des charges à un montant théorique, et le Ministre peut fixer un montant de base pour les logements neufs (art. R.IV.54-3). Selon l'UVCW, cet arrêté ministériel n'a jamais été publié.

Que change la réforme wallonne ?

En juillet 2026, le Gouvernement wallon a adopté en première lecture un avant-projet de décret. Pour les permis de logements, les communes qui veulent appliquer des charges devraient adopter un règlement communal. Il fixerait notamment des montants maximums en euros par m². Selon l'UVCW, le texte supprimerait aussi l'affectation automatique de 40 %. Il n'est pas en vigueur et peut encore changer.

Dans les neuf communes germanophones, l'aménagement du territoire relève de la Communauté germanophone : elles ne sont pas couvertes ici. Cette page est un résumé et non un avis juridique.

Source : CoBAT, art. 100 (Justel, mis à jour au 10 août 2026) ; arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 relatif aux charges d'urbanisme (Justel) ; openpermits.brussels, registre consulté le 5 novembre 2026 ; Brupartners, avis A-2024-017 du 22 février 2024 ; T. Hauzeur (CMS), « Nouveau régime des charges d'urbanisme en Région de Bruxelles-Capitale », 18 février 2014 ; CoDT, partie décrétale (Wallex, version du 1er avril 2026) et partie réglementaire (version du 1er octobre 2026) ; Gouvernement wallon, communiqué du 16 juillet 2026 ; UVCW, avis du conseil d'administration du 8 septembre 2026.