TVA à 6 % pour la démolition-reconstruction

Démolir un bâtiment et reconstruire un logement sur la même parcelle cadastrale peut se faire à 6 % de TVA au lieu de 21 %. Depuis le 1er juillet 2025, ce taux s'applique sans date de fin dans toute la Belgique, y compris quand un promoteur vend le logement. Voici le régime tel que le SPF Finances le décrit au 5 novembre 2026. Ce n'est pas un conseil fiscal.

Qui peut en bénéficier ?

La durée court au moins jusqu'au 31 décembre de la cinquième ou de la quinzième année qui suit l'année de la première occupation.

Que faut-il respecter quand un promoteur vend ?

• Le vendeur doit, comme maître d'ouvrage, avoir réalisé ou fait réaliser à la fois la démolition et la reconstruction. Il peut s'agir d'une personne physique ou morale.
• Le taux vaut pour le logement et le terrain attenant, lors d'une vente soumise à la TVA, sur la TVA devenue exigible à partir du 1er juillet 2025.
• Au-delà de 175 m² lors de la première occupation, le taux est de 21 %, sauf pour la location sociale, qui n'a pas de limite. La mesure se prend à l'intérieur des murs et, pour un appartement, seule la partie privative compte.
• En cas d'occupation personnelle, on ne tient pas compte d'une part héritée dans un autre logement, ni de l'ancien logement vendu au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit l'occupation. Chaque acquéreur est apprécié séparément, même au sein d'un couple.

Quels sont les délais ?

• Déclaration. Vendeur et acquéreur introduisent ensemble la déclaration 111/3-1er juillet 2025 via MyMinfin, avec le permis. Le vendeur tient les contrats d'entreprise et le compromis ou l'acte à la disposition de l'administration. La facture et la convention ou l'acte doivent indiquer pourquoi le 6 % s'applique.
• Logement achevé. Elle doit être introduite avant que la TVA ne devienne exigible, donc en principe avant le compromis et le paiement ou la facture d'un acompte. En retard, le 6 % ne vaut que pour la TVA exigible ensuite, sauf force majeure ou erreur matérielle.
• Vente sur plan. Elle peut être introduite jusqu'à la livraison, en principe la réception provisoire. La TVA déjà exigible peut alors encore être régularisée.
• Changement pendant les 5 ou 15 ans. L'acquéreur ou le maître d'ouvrage le déclare dans les trois mois et rembourse une partie de l'avantage : un cinquième ou un quinzième par année restante, année du changement comprise. Ce remboursement n'est pas dû en cas de force majeure ni, pour l'occupation personnelle, en cas de décès.
• Autre destination après la déclaration. Si le maître d'ouvrage, le vendeur ou l'acquéreur change la destination, l'avantage doit être régularisé et le taux réduit est perdu. C'est la position de l'administration. Un assouplissement est annoncé, voir ci-dessous.

Qu'est-ce qui n'est pas couvert ?

• La démolition partielle, par exemple le remplacement de quelques étages. Une tolérance existe pour les transformations lourdes qui ne relèvent plus du taux de rénovation.
• La démolition d'un élément sans importance : abri de jardin, revêtement, fondations. L'ancien usage ne joue pas : un magasin ou un hangar convient aussi.
• Une démolition et une reconstruction sans aucun lien entre elles.
• Un nouveau bâtiment situé, après fusion de parcelles, à moins de 50 % de sa surface au sol sur des parcelles déjà bâties.
• Les piscines, saunas, tennis et installations similaires, ainsi que le chauffage central aux combustibles fossiles.
• En cas d'occupation personnelle : un logement utilisé à plus de 50 % pour une activité économique.

Qu'est-ce qui a changé en 2026 ?

La tolérance sur les déclarations a couru jusqu'au 31 décembre 2025, et les déclarations manquantes devaient être introduites au plus tard le 31 janvier 2026. La loi du 10 février 2026 n'a corrigé qu'une phrase du texte néerlandais sur l'habitat groupé. Le ministre Jambon a déclaré à la Chambre le 25 mars 2026 que son administration prépare un assouplissement en cas de changement de destination et qu'un projet de circulaire a été soumis au secteur de la construction. À la date du 5 novembre 2026, nous n'avons trouvé ni circulaire publiée sur ce point, ni autre modification du régime.

Source : loi-programme du 18 juillet 2025, art. 53 (rubrique XXXVII, tableau A, arrêté royal n° 20), Moniteur belge du 29 juillet 2025 ; SPF Finances, Régime à partir du 1er juillet 2025, consulté le 5 novembre 2026 ; circulaires 2025/C/48 (28 juillet 2025) et 2024/C/73 (27 novembre 2024) ; décision anticipée n° 2025.0595 (9 octobre 2025) ; loi du 10 février 2026, art. 21 ; Chambre, compte rendu analytique CRABV 56 COM 332 (25 mars 2026), question 56014432C.