ZACC et sites à réaménager (SAR) en Wallonie

La ZACC est une zone du plan de secteur dont l'affectation reste à décider. Le SAR est un périmètre opérationnel sur un site déjà utilisé. Ni l'une ni l'autre ne donne un droit de construire immédiat.

Qu'est-ce qu'une ZACC ?

La zone d'aménagement communal concerté peut recevoir toute affectation (art. D.II.23). Un schéma de développement pluricommunal ou communal la détermine. À défaut, elle dépend notamment de la localisation, de l'optimisation spatiale et des besoins de la commune (art. D.II.42, § 1er). Tant qu'elle n'est pas mise en œuvre, le SPW la considère comme ni destinée ni non destinée à l'urbanisation.

Une ZACC peut aussi disparaître : elle peut servir de compensation et passer en zone non urbanisable lors d'une révision du plan de secteur (art. D.II.45, § 3).

Comment mettre en œuvre une ZACC ?

La voie de base est le schéma d'orientation local (SOL), adopté par le conseil communal et approuvé par le Gouvernement (art. D.II.42, § 2).

• Le titulaire d'un droit réel sur plus de 2 ha d'un seul tenant peut proposer un avant-projet. Le conseil communal répond dans les 60 jours. Sans décision, la proposition est réputée refusée (art. D.II.12, § 1er).
• L'avant-projet passe pour avis au fonctionnaire délégué et à l'administration, qui ont 45 jours.
• Un rapport sur les incidences environnementales suit, sauf exemption, à charge du proposant le cas échéant.
• Le projet est soumis à une enquête publique de 30 jours (art. D.VIII.14).
• Le Gouvernement statue dans les 90 jours, prorogeables une fois de 30 jours. Passé ce délai, le schéma est réputé approuvé (art. D.II.12, § 5).

Même d'initiative privée, le conseil communal garde la maîtrise du SOL, selon le SPW. Le SOL a une valeur indicative.

Dans une centralité identifiée par un schéma, une ZACC peut aussi être mise en œuvre par un permis d'urbanisation ou d'urbanisme de constructions groupées d'au moins 2 ha. Ce permis est soumis à étude d'incidences et porte sur des logements (art. D.II.42, § 2).

Attention : si aucun schéma communal n'a précisé les centralités, cette voie n'est possible qu'à partir du 1er août 2030, selon le SPW cité par l'UVCW. D'ici là, un SOL reste requis (décret du 13 décembre 2023, art. 245, § 1er).

Qu'est-ce qu'un site à réaménager (SAR) ?

Un SAR est un bien ou un ensemble de biens qui a été ou était destiné à une activité autre que le logement, dont le maintien en l'état est contraire au bon aménagement des lieux ou déstructure le tissu urbanisé (art. D.V.1). Il est arrêté indépendamment des plans de secteur, schémas et guides.

Quelle est la procédure d'un SAR ?

• Initiative : le Gouvernement, une commune ou un autre opérateur public, ou un propriétaire ou titulaire d'un droit réel (art. D.V.2, § 1er).
• Étapes : arrêté fixant provisoirement le périmètre, avis sous 30 jours, enquête publique, puis adoption définitive (art. D.V.2). L'enquête dure 30 jours (art. D.VIII.14).
• Travaux : l'arrêté final peut autoriser les travaux de réhabilitation et valoir permis d'urbanisme (art. D.V.2, § 7).

Pourquoi un SAR compte pour une acquisition

• Vente encadrée. Dans le périmètre, dès l'arrêté provisoire, vendre ou grever un bien de droits réels demande l'autorisation du Gouvernement. Il répond dans les deux mois, et le silence vaut accord. Sans autorisation, la cession est annulable à la demande de la Région (art. D.V.4). Depuis 2026, le Gouvernement peut lever cette exigence s'il constate qu'aucune cession ne nuira au réaménagement.
• Permis. Le fonctionnaire délégué délivre le permis dans le périmètre (art. D.IV.22).
• Remise en état. Le propriétaire peut être tenu de réaliser des études et travaux (art. D.V.5).
• Plan de secteur. Un SAR peut être adopté avec une révision accélérée, et le proposant public peut en prendre l'initiative (art. D.V.2, § 8, et D.II.52).

Le SPW comptait 1.062 périmètres reconnus au 1er décembre 2023 et 3.224 ha valorisables selon son inventaire, dont environ 79 % en zone urbanisable ou en ZACC. Sa page SAR renvoie vers la liste et l'inventaire.

Dans les neuf communes germanophones, l'aménagement du territoire relève de la Communauté germanophone : elles ne sont pas couvertes ici. Cette page est un résumé et non un avis juridique.

Source : CoDT, partie décrétale (Wallex, version du 1er avril 2026) ; SPW Territoire, pages « Sites à réaménager », « Schéma d'orientation local » et « Plan de secteur » (consultées le 5 novembre 2026) ; décret du 13 décembre 2023, art. 245 (dans la coordination du SPW) ; UVCW, « Quels sont les effets des centralités définies par le SDT sur les ZACC ? » (28 octobre 2024).