6% btw bij afbraak en heropbouw

Wie een gebouw afbreekt en op hetzelfde kadastraal perceel een woning heropbouwt, kan 6% btw betalen in plaats van 21%. Sinds 1 juli 2025 geldt dat zonder einddatum in heel België, ook als een ontwikkelaar de woning verkoopt. Dit is de regeling zoals de FOD Financiën die op 5 november 2026 beschrijft. Het is geen fiscaal advies.

Wie komt in aanmerking?

De duur loopt tot ten vroegste 31 december van het vijfde of vijftiende jaar na het jaar van de eerste ingebruikneming.

Wat geldt bij verkoop door een ontwikkelaar?

• De verkoper moet als bouwheer zowel de afbraak als de heropbouw hebben gedaan of laten doen. De verkoper mag een persoon of een rechtspersoon zijn.
• Het tarief geldt voor de woning en het bijhorende terrein, bij een verkoop met btw, op btw die vanaf 1 juli 2025 opeisbaar werd.
• Boven 175 m² bij de eerste ingebruikneming geldt 21%, behalve bij sociale verhuur, waar geen grens geldt. Gemeten wordt aan de binnenkant van de muren, en bij een appartement telt alleen het privatieve deel.
• Bij eigen bewoning telt een geërfd aandeel in een andere woning niet mee, en ook niet de vorige woning die uiterlijk op 31 december van het jaar na de ingebruikneming verkocht is. Elke koper wordt apart beoordeeld, ook binnen een koppel.

Welke termijnen gelden?

• Verklaring. Verkoper en koper dienen samen verklaring 111/3-1 juli 2025 in via MyMinfin, met de omgevingsvergunning. De aannemingscontracten en het compromis of de akte houdt de verkoper ter beschikking van de administratie. De factuur en de overeenkomst of akte moeten vermelden waarom 6% geldt.
• Afgewerkte woning. Indienen vóór de btw opeisbaar wordt, normaal vóór het compromis en de betaling of factuur van een voorschot. Te laat betekent 6% alleen op wat daarna opeisbaar wordt, behalve bij overmacht of een materiële fout.
• Verkoop op plan. Indienen kan tot de levering, in principe de voorlopige oplevering. Btw die eerder opeisbaar werd, kan dan nog worden rechtgezet.
• Wijziging binnen de 5 of 15 jaar. De koper of bouwheer meldt die binnen drie maanden en stort een deel van het voordeel terug: een vijfde of een vijftiende per resterend jaar, het jaar van de wijziging inbegrepen. Dat hoeft niet bij overmacht, en bij eigen bewoning ook niet bij overlijden.
• Andere bestemming na de verklaring. Wijzigt de bouwheer, verkoper of koper de bestemming, dan moet het voordeel worden geregulariseerd en vervalt het verlaagd tarief. Dat is het standpunt van de administratie. Een versoepeling is aangekondigd, zie hieronder.

Wat valt erbuiten?

• Gedeeltelijke afbraak, zoals enkele verdiepingen vervangen. Er is een tolerantie voor zware verbouwingen die niet meer onder het renovatietarief vallen.
• Afbraak van iets zonder betekenis, zoals een tuinhuis, verharding of funderingen. Het vroegere gebruik speelt geen rol: een winkel of loods mag ook.
• Afbraak en heropbouw die niets met elkaar te maken hebben.
• Een nieuw gebouw dat na samenvoeging van percelen voor minder dan 50% van zijn grondoppervlak op bebouwde percelen staat.
• Zwembaden, sauna's, tennisterreinen en dergelijke, en centrale verwarming op fossiele brandstof.
• Bij eigen bewoning: een woning die voor meer dan 50% voor een economische activiteit dient.

Wat is er in 2026 veranderd?

De tolerantie voor verklaringen liep tot 31 december 2025, en ontbrekende verklaringen moesten uiterlijk op 31 januari 2026 binnen zijn. De wet van 10 februari 2026 verbeterde alleen een zin in de Nederlandse tekst over gemeenschappelijk wonen. Minister Jambon zei op 25 maart 2026 in de Kamer dat zijn administratie werkt aan een versoepeling bij een wijziging van bestemming, en dat een ontwerp van circulaire aan de bouwsector is voorgelegd. Een gepubliceerde circulaire daarover, of een andere wijziging van de regeling, hebben wij tot 5 november 2026 niet gevonden.

Bron: Programmawet van 18 juli 2025, art. 53 (rubriek XXXVII, tabel A, KB nr. 20), Belgisch Staatsblad van 29 juli 2025; FOD Financiën, Regeling vanaf 1 juli 2025, gelezen op 5 november 2026; circulaires 2025/C/48 (28 juli 2025) en 2024/C/73 (27 november 2024); voorafgaande beslissing 2025.0595 (9 oktober 2025); wet van 10 februari 2026, art. 21; Kamer, beknopt verslag CRABV 56 COM 332 (25 maart 2026), vraag 56014432C.