Planschade en planbaten na het instrumentendecreet

Een RUP kan grond minder of meer waard maken. Planschade vergoedt het eerste, de planbatenheffing belast het tweede. Het Instrumentendecreet van 26 mei 2023 heeft beide gewijzigd voor RUP's die vanaf 15 april 2024 voorlopig zijn vastgesteld. Voor eerdere RUP's gelden de oude regels.

Wanneer is er planschade?

Planschade kan als een perceel door een nieuw RUP niet meer in aanmerking komt voor een bouw- of verkavelingsvergunning, terwijl dat vóór het plan wel kon. Sinds het Instrumentendecreet telt ook de situatie waarin het perceel in aanmerking kwam voor een vrijgave van woonreservegebied (VCRO art. 2.6.1, §2). De overheid die het RUP opmaakte, betaalt (art. 2.6.3).

Moet het bouwverbod volledig zijn? Voor RUP's van vóór 15 april 2024 oordeelde het Hof van Cassatie op 17 januari 2025 van niet: een beperking van de bouwmogelijkheden kan volstaan. Voor latere RUP's stelt de FAQ van het Departement Omgeving dat het verbod niet totaal moet zijn, maar wel voldoende beperkend. Minder bouwlagen geven volgens die FAQ niet altijd recht op planschade, omdat het perceel bebouwbaar blijft. De FAQ is alleen richtinggevend.

Er zijn uitzonderingen in art. 2.6.1, §3, onder meer:

• een bouwverbod als gevolg van een definitief onteigeningsbesluit;
• een verbod om meer te bebouwen dan het plan toestaat;
• een weigering om de functie van een gebouw te wijzigen.

De Codex noemt daar ook een drempel: geen vergoeding als de waardevermindering niet meer is dan 20% van de geactualiseerde verwervingswaarde, verhoogd met lasten en kosten (art. 2.6.1, §3, 8°). Die bepaling staat in de tekst die het Instrumentendecreet in 2023 vaststelde en is niet opgeheven. De infopagina's van de Vlaamse overheid noemen de drempel alleen bij RUP's van vóór 15 april 2024. Laat dit punt voor een concreet dossier nakijken.

Wat veranderde er aan planschade?

• Grondslag. Vroeger telde de geactualiseerde verwervingswaarde, nu de venale waarde.
• Bedrag. Van 80% naar 100%. De vergoeding is het verschil in eigenaarswaarde vóór en na de beperking (Instrumentendecreet art. 14).
• Waardefactoren. Oude uitsluitingen, zoals de eerste 50 meter vanaf de rooilijn, zijn nu factoren die de waarde mee bepalen.
• Procedure. Geen vordering meer bij de rechtbank binnen een jaar, maar een aanvraag bij de overheid die het RUP opmaakte, binnen twee jaar na de inwerkingtreding van het RUP, op straffe van verval (art. 11 en 13). Dat gaat via het Loket Landinrichting van de VLM. Op verzoek kan de termijn eenmalig met twee jaar verlengd worden.
• Rapport. De landcommissie maakt een schaderapport op. De aanvrager kan bezwaar indienen tegen de ontwerpbeslissing.
• Geschil. Daarvoor blijft de burgerlijke rechter bevoegd (art. 9).

Het Grondwettelijk Hof verwierp op 19 december 2024 het beroep tegen deze nieuwe berekening (arrest 158/2024).

Wat veranderde in 2026?

Sinds 8 mei 2026 geldt een nieuwe manier van schatten, door een besluit van de Vlaamse Regering van 3 april 2026. De venale waarde volgt nu een gestandaardiseerde methode, ook voor de planbatenheffing. Bij planschade krijgt de waarde vóór de beperking bovendien een coëfficiënt die rekening houdt met de ouderdom van de verwerving en van de bestemming. Die is 1 in de eerste zeven jaar en daalt tot minimaal 0,7, als beide 25 jaar of ouder zijn. De regels gelden ook voor vergoedingen waarover de definitieve beslissing vanaf die datum valt, en voor heffingen die vanaf die datum worden ingekohierd.

Het decreet van 26 juni 2026 voegde vanaf 20 augustus 2026 een weigeringsgrond toe. Geen planschade dus als het perceel in een gebiedsgericht project zit dat het RUP mogelijk maakt, en het verbod volgt uit een gedetailleerde ordening die op projectniveau meerwaarde geeft (art. 2.6.2, §2). Die regel geldt ook voor aanvragen over oudere RUP's waarover de definitieve beslissing vanaf die datum valt.

Wat is de planbatenheffing?

De planbatenheffing is een Vlaamse belasting op de meerwaarde door een bestemmingswijziging in een RUP. Ze geldt voor de wijzigingen in art. 2.6.4, zoals van landbouw of bedrijvigheid naar wonen.

• Wie betaalt? De eigenaar op het moment dat het RUP in werking treedt (art. 2.6.8). Wie grond koopt vóór die datum, wordt dus zelf heffingsplichtig.
• Grondslag. Geen forfaitaire bedragen meer, maar het verschil tussen de eigenaarswaarde vóór en na de wijziging. De landcommissie legt dat vast in een meerwaarderapport, waartegen de eigenaar bezwaar kan indienen (art. 2.6.10).
• Tarief. 25% tot 250.000 euro meerwaarde, 50% daarboven (art. 2.6.11). De heffing wordt niet meer geïndexeerd.
• Aftrek. Ontwikkelingskosten uit overeenkomsten als bedoeld in art. 2.2.5, §2 gaan van de heffing af.
• Betaling. Binnen vijftien dagen na een akte van overdracht, of 25 maanden na een definitieve vergunning die vóór het RUP niet mogelijk was (art. 2.6.14). Na een vergunning was dat vroeger zes maanden.

Wat betekent dit voor een ontwikkelaar?

De datum van de voorlopige vaststelling bepaalt welk regime geldt. Een RUP bevat ook een register van percelen waarop planschade of planbaten kunnen ontstaan.

Deze pagina is een samenvatting en geen juridisch advies.

Bron: Instrumentendecreet van 26 mei 2023 en Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, versies van 5 november 2026; decreet van 26 juni 2026; Grondwettelijk Hof, arrest 158/2024 (19 december 2024); besluit van de Vlaamse Regering van 3 april 2026; Departement Omgeving, bepaling van de eigenaarswaarde; FAQ Planschade en Planbaten (oktober 2026); Vlaanderen.be, planschadevergoeding en planbatenheffing, gelezen op 5 november 2026.